如果不「因城施策」，楼市还能撑多久？| 楼先生问答NO.331
各城市之间已经开始分化。
浙江某城市显性和隐性的库存量，去化周期超30个月。按当地常住人口来算，人均有三套房。房价的背后其实就是供需关系，按这个指标看，已经踩在临界点上了。
这是一个典型的因棚改而过度开发的省内城市，房价很快就会露出疲态。跌是必然的，就看会调整到何种地步。
关于这个城市，还有一个致命点：人口流入的能力很弱。
放眼全国，这样的城市很多。尤其三四线城市，“推荐买入级”已经非常难找和稀少，即便你还有闲钱投资，为了避开限购，对三四线城市也要学会研究其背后的数据和逻辑。
至于一线城市和重点二线城市，基本面还可以撑住。
短期内可能会有困难，如果你想闭着眼睛建仓、短炒、躺赢，那洗洗睡吧。但中长期去看，两只手数得过来的这些优质城市，房价的活力要旺盛得多。
比如杭州主流地段的房子，一旦越过周期或激活，可以立即复苏。看全国大盘，杭州是最有性价比的城市之一。
从楼市形势上做一些判断：即便后续调控不加码，只要严格执行现有政策，绝大多数城市不出半年，房价就会往下掉。像上面提及的省内城市，最快就春节后。
而杭州这样的城市，什么都不作为，按惯性也能撑个半年多。如果有机会政策松一松、房价调一调，托住没问题。年底杭州楼市这一波行情，大家的信心回升不少。
所以要因城施策，调控大概率方向是松动，稳住预期。
当然，有一些三四线城市，即便调控能松得多一点，也不得见能托住房价。总之，2019年投资买房，要多一些提心吊胆。换句话讲，看得见的这几年，炒大盘一定要步履薄冰、小心翼翼。
1.
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南湖、中锐·星未来、国开东方·凤凰台
@阿奇
你好。我想买余杭闲林附近的新楼盘，有需要摇号的楼盘吗？求推荐。
楼先生：哪些楼盘需要摇号，这个就比较为难了。因为行情每时每刻都在变化当中，总的来讲，接下来，不用摇号的楼盘会也越来越多。一是新房价格慢慢涨上来了，没有肉眼可见的性价比，市场就会理性下来。二是二手房价格慢慢回落，也会分走新房市场的一部分需求。有一点，你是对的，那些需要摇号的楼盘，一定是相对值得买的，按这个思路去选择楼盘，不容易吃亏。
具体推荐的话，闲林的江南府可以关注一下，不过没有小户型了，这个楼盘本身品质还是比较受到认可的。这几年融创的品牌也树立起来了。东海·闲湖城也可以啊，不过高层得等明年了。如果预算足够，梧桐郡你也能考虑下，不过好像最小就120来方户型。其它就是华夏四季、未来悦以及西溪公馆这些，属于未来科技城。
还有一个南湖板块，今后与未来科技城相连，还是很有发展前景的，不少产业也都明确落地了。这里有几个比较重要的楼盘，比如中锐·星未来、绿都·鉴未来以及国开东方·凤凰台，不过都是不需要摇号的。
2.
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申花/蒋村、古翠隐秀、沁园、杭州·大家
@妍
楼先生，请给点建议。考虑申花和蒋村这两个地方，哪个区域更好？最近在看100方左右的房子，沁园只有80多套，万科也有100多方的。值不值得等？也在看二手房，东方福邸和慧园哪个好？或者有别的推荐吗？
楼先生：值不值得等是一回事，能不能买得到又是另一回事。虽然申花整体供应量不少，但小面积段的房源，还是很稀缺的，一旦推出肯定很抢手。所以，不管是沁园还是古翠隐秀，要是喜欢就可以多关注，这批少量的小户型，开发商也不愁卖，推盘时间就不好估计了。
申花和蒋村，是两个高端改善的板块，两者没什么明显差别，选哪个，看你更认同哪个，或者说，哪个于你更方便。比如在未来科技城工作，可以考虑蒋村多一点，在武林广场方向或城北，那就申花好了。
东方福邸和慧园，这两个小区各方面条件都不错，包括物业、园区环境，连外立面都很好看。不过东方福邸有一个比较明显的优势，等地铁5号线开通之后，家门口就有地铁。如果看中了这两个楼盘，让中介带你去小区里逛一圈。
至于其它的推荐，在申花一带，价格想要实惠一点的，可以关注万家花城，虽然房龄有点老，但整体维护得还不错，相比慧园、东方福邸，性价比在那里了。另外，拱宸桥附近还有一个新楼盘，那就是杭州·大家。
3.
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排屋/第一居所/实用性、网诗园、中式合院
@Chankan
投资加自住，暂时三五年内不会去住，请问网诗园148方联排，实用面积200多方，花园有50多方，总价545万是否可以入手？
楼先生：网诗园这个楼盘，最近挺红的。一是产品本身，很让人心动，这个总价位的中式产品里，算是市面上精细度做得高的。这点很难得。蓝绿中式以后，市面上模仿者很多，眼花缭乱，但产品普遍粗糙，没抓到神韵。二是销售方面，也确实卖得不错，市场的眼光是最挑剔的，好就好，不好就无人问津。如果你向往中式住宅，可以为自己的心动买一次单。
当然，像网诗园这样的房子，最好奔着自住而去，比如在城西工作，或者在未来科技城工作，网诗园就能当作第一居所。对于买排屋来讲，有两个原则：一是总价上能控制就控制，二是能作为第一居所，讲究实用性。如果是投资，那就建议你慎重一点。不仅仅是网诗园，任何院墅类产品都不是投资最佳选项。
4.
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250万、运河新城/三墩北、绿都·云和湖
@美象
您好，工作在拱墅区，孩子半岁，想考虑学区好一点的地方，预算250万，有哪些新楼盘可以推荐？现在限贷首付要6成，要不要等限贷放松了，3成首付了再买？
楼先生：如果想要学区好一点，那就选择西湖区的房子。你的这个预算，可以重点关注三墩北的两个楼盘，绿都·云和湖和西湖国际城，如果不想装修，那就考虑云和湖，到明年还有高层房源，够得着。西湖国际城是毛坯，性价比要更高，只不过不知道什么时候加推最后两幢楼。云和湖的话，接下来会先推洋房，可以垫垫脚。
另一个方向是运河新城，也有两个新楼盘可以关注，而且都是金科和碧桂园互相合作，博翠府是金科操盘，做精装修，均价3万，尚合府由碧桂园负责营销，毛坯均价2.55万。至于学区，比较一般，当然期房也不会给你承诺。如果可以稍微垫垫脚，也可以等明年的臻蓝府高层。
至于等限贷放松，没有必要。一是这条政策不知道什么时候能放开，一般来说，这是楼市调控最后一道紧箍咒。等限贷政策都放松了，说明牛市就来了。二是与其被动等市场、政策变化，不如主动出击，刚需遇到合适的房子，应该先上车，以后政策宽松了经济实力增强了，可以再考虑换房。
5.
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父母共同还款、预算450万、萧山市北12盘
@流利
老师，你好。目前有大学生集体户口购房资格，想投资一套房产，本人首房首贷征信优良，家长流水及征信和还款能力都较好，请问总价450万左右的，父母共同还款，能否做到三成首付？这个总价有什么推荐的吗？
楼先生：如果是考虑新楼盘，需要父母共同还款，这种情况普遍首付至少六成。当然，不同开发商与不同银行之间的合作，情况也都各不相同，得逐一咨询才行。如果你想做三成首付，估计得自己找银行办理。这就有点头疼了，一般来说，开发商有指定的合作银行办理按揭业务。如果是买二手房，情况会好得多，只要银行评估你们的风险，有可能愿意多贷一点。
你的预算，如果想要选择从容一点，那就到萧山市北，从现在到明年，大概有12个在售可售楼盘，最近可以关注拥潮府、杭州世纪、锦粼府，另外到湘湖旁边，地铁1号线湘湖站旁边的悦虹湾，有一定的性价比可言。
往城东方向，重点关注杨柳郡，还有600多套，按上一期的价格开的话，符合你的预算。如果资金再凑一些，公园1872和天悦江湾，也是你的选择目标。往城北，暂时只有中城汇，均价4万，家门口有地铁，商业和生活便利程度，今后不会差。到明年七八月份，还有一个融创运河新城项目。
▼总价38万起 | 温泉精装住宅 | 不限购
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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